作为佛罗里达州的公民, 我们面临着一系列直接影响日常生活的问题，包括我们生活和工作的方方面面, 我们的生活方式, 我们如何保护环境, where we get our drinking water from, and where our children go to school. 这些问题以及更多类似的问题非常复杂，而且往往是相互关联的.
因为这些问题非常复杂，直接影响到我们的生活质量, 佛罗里达州要求所有城市和县制定并维持一项综合计划来解决这些问题. 全面规划指导地方政府决策，努力建设更好的社区，提高人民生活水平.
- 平方公里: 693.7 sq. mi. 大约129平方英尺. mi. 水域面积
- 人口: 202,661 (2022 U.S. 人口普查评估结果)
- 户数: 89309户家庭
- 每年建造的房屋: Approximately 3,387 single-family homes built per year
Why can’t 县 restrict new development?
澳门正规网赌网址大全的新发展发生在现有业主拥有产权的地方，使他们能够利用他们的土地为自己谋取利益. 这些产权是由澳门正规网赌网址大全综合计划确立的, Land Development Regulations (LDRs), 以及地方法规, as empowered by the State government. 在佛罗里达, 每个地方政府都必须制定全面的土地利用规划, 建立住宅密度和非住宅发展强度, such as commercial and industrial uses, 并通过未来土地用途图(FLUM)为辖区内的所有物业制定标准。. FLUM由土地使用类别组成，这些类别为每个房产建立了开发限制. 佛罗里达州要求地方政府至少每七年更新一次他们的综合计划.
的 comprehensive plan serves as a roadmap for creating Subdivision, 街, 以及土地开发条例(分区)，为每个房产提供详细的权利和限制. 澳门正规网赌网址大全现行的土地开发条例(ldr)于2014年通过.
该县的综合计划和ldr促进了沿主要走廊的城市发展和重建，如U.S. 41及S.R. 776, and within 社区 Redevelopment Areas. 的se plans also focus on preserving important 自然资源, enhancing resilience to natural disasters, and respecting the area's beautiful natural environment.
增长将在哪里?
Urban and suburban development of vacant properties, as well as the redevelopment of properties, 发生在城市服务区和县城主要道路沿线, 包括你.S. 41, S.R. 776, U.S. 17, C.R. 775, C.R. 771号和烧铺路.
What can 县 do to limit growth?
对业主来说幸运的是, 佛罗里达州有健全的财产法，保护个人业主免受地方政府武断或不公正的行为. 2021年，该县将产权元素作为其综合计划的一部分. Due to these state-level protections, 根据县综合计划和ldr的规定，降低物业的最大开发潜力或拒绝开发符合这些政策和法规的个别物业是极其困难的. 如果该县拒绝了符合综合规划和ldr的开发申请, 业主可以提起诉讼，要求重新考虑该建议和/或金钱赔偿. 的se state-level protections exceed those provided by the U.S. Constitution under the Bill of Rights.
例如，在Bert J. 哈里斯小. Private Property Rights Protection Act of 1995, 如果政府实体对不动产的现有使用或对不动产的特定使用的既得权利造成过度负担，就会产生潜在的责任. This Act can be found in Chapter 70 of the Florida Statutes.
How can 县 control traffic?
交通或交通增长不是任何一个地方政府可以控制的. It is best addressed at the regional level, as vehicular traffic generation is based on broader land use patterns. 在一个区域内, different areas may be designated for luxury 住房, 经济适用房, 零售空间, or vital services such as hospitals and government buildings. 人们居住的地方和工作或娱乐的地方之间的不匹配导致了交通拥堵. 公共道路向所有使用者开放，不论其来源或目的地. 鉴于这一现实, 地方政府应注重主动交通管理，确保交通系统高效运行.
Traffic management is particularly important in our county. 该县许多交通繁忙的公路，如U.S. 41 (Tamiami Trail)，美国.S. 道17号(邓肯道)及南.R. 776 (McCall 路), are owned and maintained by the State of Florida. 像烧店路这样的道路, 琼斯环路, 泰勒路, and part of Airport 路 are maintained by 县. 的 county collaborates with the 蓬塔戈尔达市, the Florida Department of Transportation (FDOT), 澳门正规网赌网址大全-蓬塔戈尔达都市规划组织(MPO). MPO负责监督整个澳门正规网赌网址大全的长期交通规划, including the 蓬塔戈尔达市, under state and federal 运输 guidelines.
综合图则与分区守则有何不同?
佛罗里达州的每个城市和县都必须有一个全面的计划, 这为地方规划和土地使用决策提供了政策基础，例如资本改善, 自然资源, 政府间协调, 娱乐, 开放空间, 未来土地用途, 住房, 运输, 沿海管理, 公共设施. It guides local government actions through goals, 目标, 和政策(GOPs), 在每一块土地上建立允许的最大发展水平.
的re have been three versions of 县综合计划. 第一个是在20世纪80年代通过的1988年综合计划. 的 1997-2010年综合计划 于1990年10月22日被采纳. 目前的计划，称为 Charlotte 2050 全面的计划，最初于2010年7月20日通过，并于2011年6月15日生效. 该计划于2022年10月25日由县委员会更新并通过.
分区守则, locally known as the Land Development Regulations (LDRs), implements the 全面的计划. 《正规澳门赌博网址大全》为所有发展和土地使用提供了全面和详细的规管架构, 涵盖了从建筑挫折到围栏高度和停车位尺寸到商业标牌尺寸的各个方面. 这些规定指导建筑师和工程师制定规划，塑造我们居住的地方, 工作, 商店, 每天都来拜访.
《澳门正规网赌网址大全》和《正规澳门赌博网址大全》之间的关系类似于《澳门正规网赌网址大全》和《澳门正规网赌网址大全》之间的关系. 《正规澳门赌博网址大全》通过其目标提供了总体愿景, 目标, 和政策, 而《澳门正规网赌网址大全》则为设计和建造设想的社区提供了详细的说明.
为什么在提交正式申请后，拟议的项目不能与市民讨论?
Formal applications for land use matters, 比如重新分区, 规划发展改划分区, 特殊的例外, 是通过佛罗里达州法律规定的准司法公开听证程序处理的吗. 在这些过程中, the Board of 县委员会ers, 规划及分区委员会, and the Board of 分区 Appeal act as judges. Like courtroom judicial decisions, 准司法裁决必须以听证会期间公开记录中提供的事实信息为基础.
的 due process rights of all participants—including applicants, 县, 感兴趣的第三方, and the general public—are protected. 这些权利包括适当的通知(广告和公布聆讯日期/时间), the opportunity to be heard (public comment), 以及了解决策者所依赖的所有事实(县工作人员和申请人的陈述)的权利.
保持公正, 县检察官办公室建议董事会成员和规划委员会成员不要回复信件, 电话, 电子邮件, 或者在公听会之外，满足准司法公听会的要求. 鼓励公民参加举行准司法听证会的公开会议并发言.
准司法是什么意思? How does it differ from everything else you do?
委员会的主要职能是作为一个立法机构，负责国家的预算和关键政策, including hiring a County Administrator and County Attorney. 县行政官和县检察官根据委员会提供的预算和政策指示管理日常业务. 在立法过程中, 公众舆论, individual Board members' opinions, 县工作人员提出的事实和专业意见都会影响决策过程.
与此形成鲜明对比的是, 土地用途事宜，例如改划分区及规划发展改划分区, 委员会在佛罗里达州法律规定的准司法程序中担任法官. 在这些程序中, the Board must apply the law as outlined in Florida Statutes, 县综合计划, 以及县里的土地开发条例，通过申请提供证据, 县工作人员报告, and other evidence and testimony at the public hearing.
《澳门正规网赌网址大全》和《澳门正规网赌网址大全》的通过本身就是一个立法过程. 但是，准司法程序中的决定必须得到有能力的实质性证据的支持. 这一标准排除了公众或董事会成员的个人意见. No matter how strongly felt or deeply held, opinions cannot influence quasi-judicial decisions; only evidence directly related to the matter at hand and based on applicable laws may be considered.
如果新的开发项目会增加交通流量，为什么县政府不能坚持要求开发商扩建道路呢?
2010年，州立法机构从佛罗里达州的法律中删除了交通运输的并行要求. 然而, 佛罗里达州的法律仍然允许征收影响费，这是基于地方政府计划的改善与基于规模的开发的相对影响之间的合理联系. 的 county collects these impact fees for 运输 improvements, which are paid when a development is approved for occupancy. 这些费用的目的是帮助资助解决交通系统缺陷的项目.
根据县规, 大型项目的申请人亦必须提供特定地点的交通研究，以确定发展可能造成的任何缺陷. 然后，由县政府决定如何以及何时为解决交通网络缺陷的项目提供资金.
你为什么不能因为学校容量有限而拒绝新的建筑计划呢?
School concurrency is no longer mandated by Florida law. 然而, 发展对学校的影响由澳门正规网赌网址大全学校董事会的工作人员通过地方间协议与地方政府协调进行审查. 该协议确保学校董事会的工作人员积极参与发展审查过程.
What criteria can be used to deny a new project?
拒绝开发申请有两个主要理由:
- 与综合计划不符，并有充分的证据支持.
- Inconsistency with the Land Development Regulations (分区 Code), supported by competent substantial evidence.
该县的综合规划和土地开发条例是广泛的政策文件, 每一项都载有许多技术和具体的规定和要求. 的se documents aim to enable productive land use, 保护财产价值, 保存历史资源, conserve the natural environment, and ensure efficient and effective delivery of public services.
Do we have enough water for future development?
佛罗里达州要求该县规划并维持足够的供水，以满足现有客户的需求，并适应其服务区域内预期的增长. 在规划这种增长, 该县必须考虑其管辖范围内的发展，并与其他公用事业实体合作, such as the 蓬塔戈尔达市 公用事业公司, 恩格尔伍德水区, and the Charlotte Harbor Water Association, which also serve developments within 县. 澳门正规网赌网址大全在城市服务区的发展和基础设施问题上与这些公用事业实体密切协调.
社区发展 District (CDD): 由佛罗里达州法规第190章授权的地方的、特殊目的的政府机构. It serves as an alternative to municipal incorporation, 提供一种机制来管理和资助支持社区发展所需的基础设施.
综合计划(薪酬计划): 指导地方政府成长和发展的长期计划. 它概述了塑造社区未来的愿景、目标和政策.
并发性: 对公共设施的法律要求，如娱乐设施和开放空间, 饮用水, 卫生下水道, 固体废物, 雨水管理, 和运输——都是由一个实体在采用的服务水平上提供的.
影响费用: A charge imposed by a local government on new development projects. 它的目的是支付因人口增长所必需的建设或扩大场外资本改善的费用, thereby alleviating the economic burden on local jurisdictions.
Land Development Regulations (LDRs): 通常被称为“分区法规”，定义了县内土地的使用和开发. 的y are designed to implement the goals, 目标, 和政策(GOPs) outlined in 县综合计划.